マンション管理費をファクタリングできる？
上記のように、マンションの管理費用（家賃収入など）をファクタリングに活用できないかお悩みではありませんか。
結論からお伝えすると、マンションを保有しているオーナーはファクタリングの活用が可能です。
毎月入ってくる家賃や管理費・仲介手数料などは、売掛金と捉えることが出来ます。
これらの支払いを証明できれば、ファクタリングにて早期現金化することが可能です。
今回は、マンション管理費でファクタリングを活用する方法について、詳しく紹介していきます。
1：マンション管理費でファクタリング！現金化の仕組み
マンションを所有していると、災害やリフォーム等で急な出費に困ることもあるでしょう。
そんな時、ファクタリングを活用すればマンション管理費を引き落とし日より前に現金を回収することが可能です。
どのような方法で現金化できるのか、仕組みについて紹介していきます。
1-1：図解で分かる！仕組みを紹介
マンション管理費をファクタリングで早期回収する、仕組みについて図を用いて解説します。
- ① ファクタリングの申し込み
- ② 売掛金の買取代金を入金
- ③ 家賃・管理費の支払い（期日通り）
- ④ 家賃・管理費の送金
上記の手順の通り、マンション管理費のファクタリングはオーナーとファクタリング会社の2社間で行います。
入居者全員にファクタリングを利用する通知・承諾を得ることは難しいため、一般的に上記の2社間での契約方法が使用されるのです。
入居者にファクタリングを利用していることは知らされず、内密に資金調達することができます。
売掛金となる家賃や管理費は、入居者から支払いがあった後にファクタリング会社へ送金することで取引は完了です。
ファクタリング会社を利用することで、支払日より前に家賃・管理費を回収することができます。
2：マンション管理費のファクタリングは特殊！3つの特徴
マンション管理費をファクタリングに利用したい！
上記のように、ファクタリングの利用をお考えですよね。
マンション管理費のファクタリングは、BtoB間で行われているファクタリングとは異なる部分があります。
ある意味、特殊なファクタリングとも言えるでしょう。
そんなマンション管理費のファクタリングを利用する前に、3つの特徴について把握する必要があります。
- 売掛金となるもの
- 手数料
- 必要書類
上記3つの特徴は、BtoBのファクタリングとは異なる特徴があります。
詳しく紹介していきましょう。
2-1：売掛金となるもの
1つ目の特徴は、売掛金となるものです。
BtoBのファクタリングであれば、売掛金となるのは請求書などの売掛債権となります。
しかしマンション管理費の場合、売掛先となる相手は入居者である個人です。
請求書は存在しないため、売掛金となるのは以下の3つとなります。
- 家賃
- 管理費
- 仲介手数料
上記3つは、売掛金と同等に捉えることが可能です。
オーナーには、マンションへの入居者がいれば定期的に収入を得ることができます。
将来的に収入があるという事になるため、売掛金と同じ扱いとなるのです。
2-2：手数料
2つ目の特徴は、手数料になります。
手数料は、平均10%〜20%が相場です。
マンション管理費のファクタリング手数料は、物件ごとに変動します。
人気な土地にあるマンションで定期的に入居者が入っていれば、信頼度が高くなり手数料は安くなるのです。
信頼度が高くなれば、10%以下の手数料で利用できる可能性もあります。
2-3：必要書類
3つ目の特徴は、必要書類です。
マンション管理費のファクタリングで必要となる書類は、主に3つあります。
- 土地や建物の不動産登記簿謄本・評価証明書
- 賃貸借契約書
- 通帳コピー
マンション管理費は、個人からの振込となるため請求書などの成因資料は存在しないでしょう。
そのため、売掛金の存在を証明するため、上記3つの書類が必要となるのです。
3：ファクタリングをするメリットとデメリット
上記のように、メリットやデメリットについて知りたいとお考えではありませんか。
マンション管理費をファクタリングするにあたり、もちろんメリット・デメリットは存在します。
主なメリットとデメリットを紹介しましょう。
- メリット：管理会社に頼むと事務作業が楽になる
- デメリット：手数料が高い
上記のメリットとデメリットについて、それぞれ詳しく紹介していきます。
3-1：メリット
マンション管理費をファクタリングするメリットについて紹介します。
マンション管理費のファクタリングは、一時的な利用でも十分キャッシュフローの改善に役立つでしょう。
しかしマンション管理費の場合は、管理会社に一任することで更にメリットが生まれるのです。
マンション管理費は、継続的に不動産経営に関わる事務作業・入居者の管理が必要となります。
これら全ての業務を、管理会社に一任することで日々の業務が非常に楽になるのです。
管理会社は不動産のプロですので、安心して任せることができます。
また、収納代行会社を利用することで未収金の情報も直ぐに把握することが可能です。
長期的な経営改善を目的とするのであれば、ファクタリングも含めて管理会社へ一任すると良いでしょう。
3-2：デメリット
マンション管理費をファクタリングするデメリットについて紹介します。
マンション管理費をファクタリングするにあたり、最も注意すべきなのは手数料の高さです。
銀行融資やカードローンなどに比べて、ファクタリングは手数料が割高と言えます。
一度の利用（通常90日で返済）で10％～20％の手数料を取られるため、年利に換算すると100％を超えてしまうほどの高さです。
スピード感のある便利な資金調達方法ではありますが、高頻度の利用はかえって経営悪化にもつながるでしょう。
ご利用時には、手数料の高さを把握し計画的に利用してみてください。
4：意外と使える！火災保険で資金調達する方法
上記のように、ファクタリングの利用をお悩みであれば火災保険にも着目してみてください。
不動産投資であれば、よっぽどの理由がない限り火災保険には加入していますよね。
火災保険は、火災だけでなく建物に何らかの不具合が生じた場合であれば、利用できる保険なのです。
写真などで証拠として提出することができれば、多額の保険料を引き出すことも難しくはありません。
また、火災保険は必ず不動産のリフォーム費用などに使用しなくても問題がない保険金です。
使用用途は自由であるため、他の資金として活用することができます。
どのような状況であれば、火災保険が貰えるのか7つのケースを紹介していきましょう。
4-1：保険金が貰える7つのケース
火災保険で保険金が貰える7つのケースを紹介します。
- 火災：火事によって建物が燃えてしまった場合
- 落雷：落雷により家電製品が壊れた場合
- 破裂・爆発：ガスに引火し爆発した場合
- 風災・震災：暴風などで窓ガラスが割れた場合
- 水漏れ：水漏れで部屋が水浸しになった場合
- 水災：台風などで床上浸水した場合
- 盗難：泥棒に鍵・窓ガラスを壊された場合
上記7つのケース以外にも、建物外部からの損害でも火災保険がおります。
マンションは水回りのトラブルが、起こりやすいです。該当するケースがあれば、火災保険も1つの選択肢として視野に入れておいてください。
まとめ
マンション管理費のファクタリングについて紹介してきました。
マンション管理費は、家賃や管理費・仲介手数料などを売掛金として捉えることが可能です。
それら売掛金をファクタリング会社へ譲渡することで、支払い日よりも前に現金化することができます。
ぜひ参考にしてみてください。
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